Kada se prije više od pet godina, tačnije u novembru 2016. godine, "odred specijalaca" u rano jutro pojavio na adresi Zmaja od Bosne br. 80 (u Novom Sarajevu), stanari nisu mogli vjerovati šta om se dešava pred očima. Tog jutra, bez ikakve prethodne najave, Sudska policija je uz asistenciju pripadnika Ministarstva unutrašnjih poslova Kantona Sarajevo oduzela prostoriju u haustoru zgrade na navedenoj adresi.

Bila je to, kako su tada poručili zgroženi stanari, čista demonstracija sile, čiji je cilj bio nasilno oduzimanje prostorije koja se nikada nije koristila, niti će se koristiti kao poslovni prostor. Iz prostog razloga - što se u toj prostoriji nalaze instalacije važne za funkcioniranje zgrade, poput npr. pumpe za vodu i glavnog vodovodnog ventila, na postoji prozor niti ulaz sa vanjske strane zgrade, te ima sasvim drugu namjenu.

I tako je i bilo... Pet godina kasnije pomenuti prostor i dalje je "zapečaćen" općinskim katancem na vratima i kao takav predstavlja svojevrsnu opasnost u slučaju bilo kakvog većeg kvara ili potrebe za hitnom reakcijom.

No, ovo je samo jedna od haustorskih prostorija koje su tokom proteklih decenija, neke čak i devedesetih godina prošlog vijeka, pretvorene u poslovne prostore.
Prema najnovijim informacijama dobijenim iz Općine Novo Sarajevo, ova općina trenutno raspolaže sa 44 poslovna prostora koja su nastala pretvaranjem zajedničkih prostorija u poslovne prostorije, a nalaze se unutar stambenih zgrada.

- Od ukupno 44 prostora , 14 je izdatih u zakup, a 30 nije izdato – pojašnjavaju za DEPO Portal.

Na pitanje po kom osnovu je Općina preuzela zajedničke prostorije te jesu li one uknjižene kao općinsko vlasništvo I ako jesu, po kom osnovu je ono izvršeno, iz Općine Novo Sarajevo odgovaraju:

- Pretvaranje zajedničkih prostorija u poslovne prostorije vršeno je na osnovu Odluke o pretvaranju zajedničkih prostorija u stambenim zgradama u poslovne prostore (Službene novine Grada Sarajeva 22/90), po kojoj je rješenje o pretvaranju donosila nadležna služba za poslove građenja, a u postupku pretvaranja pribavljana je prethodna saglasnost najmanje 2/3 nosilaca stanarskog prava. Postupak je vođen putem „Sarajevostana“, a svi ti poslovni prostori shodno članu 7. navedene Odluke udruženi su u Fond poslovnih prostora kojima raspolaže Općina Novo Sarajevo i isti se vode u registru polovnih prostora Općine Novo Sarajevo… Knjiženje poslovnih prostorija kao općinskog vlasništva je izvršeno putem ZK ureda Općinskog suda u Sarajevu dostavljanjem relevantne dokumentacije putem nadležne općinske službe.

Međutim, za razliku od Novog Sarajeva, druge sarajevske općine (Stari Grad, Centar i Novi Grad) u međuvremenu su zakupljene zajedničke prostorije vratile na korištenje vlasnicima stanova u stambenim zgradama.

A kako su to riješile pokazuje primjer iz Općine Novi Grad gdje je još 2002. godine, na osnovu inicijative Općinskog vijeća, donijeta odluka kojom se „zajedničke prostorije pretvorene u poslovne prostore vraćaju na raspolaganje vlasnicima stanova“.

Općinsko vijeće Novi Grad u obrazloženju ove svoje odluke pozvalo se na odredne Zakona o vlasničko-pravnim odnosima (član 22) te Zakona o održavanju zajedničkih dijelova zgrada i o upravljanju zgradama (član 3). I to s razlogom, jer Zakon  o vlasničko-pravnim odnosima FBiH u članu 22 propisuje sljedeće:

"Vlasnici posebnih dijelova zgrade (etažni vlasnici) imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva ili trajnog korištenja na zemljištu pod zgradom i zemljištu koje služi za njenu redovnu upotrebu. Međusobni odnosi, prava i obaveze etažnih vlasnika zgrade uređuju se zakonom."

U članu 3 trenutno važećeg Zakona o održavanju zajedničkih dijelova zgrada i o upravljanju zgradama Kantona Sarajevo, pak, navodi se sljedeće:

"Etažni vlasnici imaju nedjeljivo - zajedničko pravo vlasništva nad zajedničkim dijelovima zgrade i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zemljištu pod zgradom,  kao i obaveze koje proističu iz istih."

Da stvar bude jasnija, član 2 ovog istog zakona jasno precizira:

"Etažnim vlasnikom smatraju se lica koja su vlasništvo na stanu, poslovnom prostoru ili garaži stekla po odredbama Zakona o svojini na dijelovima zgrade ("Službeni list SRBiH", broj 35/77), Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Službene novine Federacije Bosne i Hercegovine", br.: 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01, 61/01 i 15/02), kao i pravna lica - nosioci prava raspolaganja (organi uprave, ustanove, privredna društva i slično)."

U prilog prethodnoj konstataciji ide i primjer Općine Stari Grad. Iz Službe za imovinsko-pravne, geodetske poslove-katastar i stambene poslove ove sarajevske općine za DEPO Portal je potvrđeno da, kako se navodi, “vlasnici stanova u stambenim zgradama kupovinom stana postaju vlasnici zajedničkih dijelova zgrade, kao i zemljišta ispod zgrade, srazmjerno svom vlasničkom dijelu stana“.

A tu je i primjer Općine Centar koja je Odluku o ustupanju ugovora o zakupu zajedničkih prostorija pretvorenih u poslovne prostorije donijela još 2001. godine. U obrazloženju Odluke kao pravni osnov za njeno donošenje takođe se navodi Član 22 Zakona o vlasničko-pravnim odnosima te pojašnjava:

"Pitanje statusa ovih prostorija je veoma aktuelno, posebno sa aspekta privatizacije stanova, gdje vlasnici posebnih dijelova zgrade (etažni vlasnici) imaju nedjeljivo pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade."
 

Ipak, u Općini Novo Sarajevo ne misle tako te naglašavaju:

- Navedene prostorije se ne mogu smatrati zajedničkim prostorijama jer su izgubile prvobitnu namjenu pretvaranjem u poslovne prostorije prije donošenja Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Službene novine FBiH 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01, 61/01, 15/02, 54/04, 36/06, 51/07, 72/08, i 23/09), te u vrijeme kada je vršen otkup stanova, pomenuti poslovni prostori više nisu imali status zajedničkih prostorija, već status poslovnih prostorija i nisu mogli biti predmet otkupa.

- Otkupom stanova stanari su postali i suvlasnici zajedničkih prostorija u ulazu, kako i stoji u ugovorima o otkupu stanova. Neko u opštini proglasio je taj prostor opštinskim, poslovnim, iako ne postoji nigdje registrovano da je ta zajednička prostorija igdje ikada zavedena kao poslovni prostor. Pri tom, mi imamo odluku drugostepenog suda kojom se potvrđuje naše vlasništvo nad pomenutom prostorijom, te ukazuje na niz manjkavosti i propusta pri tumačenju pozitivnih zakonskih propisa u donošenju presuda koje su prethodile - pojasnila je svojevremeno medijima Aida Feraget, građanska aktivistica i stanarka u zgradi u ulici Zmaja od Bosne br. 80.    

Zbog ovakvih i sličnih slučajeva i u Općinskom vijeću Novo Sarajevo su, prethodnih godina, u više navrata pokretane inicijative da se zajedničke prostorije vrate na raspolaganje vlasnicima stanova. Međutim, ove inicijative nikada nisu došle na dnevni red Općinskog vijeća.

Sve to, pet godina kasnije, iznova poteže pitanje – čiji su haustori, odnosno ko zakonski ima pravo na unutrašnje prostorije u stambenim zgradama, namjenski određene za ostave, koje nemaju izlog niti bilo kakav izlaz na ulicu – općina ili vlasnici stanova?!

(DEPO PORTAL/Z.Koš)