Jesu li stanari u Kantonu Sarajevo zadovoljni kako upravnici zgrada, ali i predstavnici stanara, obavljaju svoj posao? Može li bolje? Ima li ih dovoljno? Šta se dešava kada stanari/etažni vlasnici odluče da promijene upravnika? Je li zakonom sve savršeno propisano, a u praksi ipak drugačije? 

Puno je pitanja, a čini se i nepoznanica, koja zadiru u ovu oblast... Tragom brojnih reakcija naših sugrađana i nezadovljnih etažnih vlasnika u pojedinim dijelovima Sarajeva, DEPO Portal potražio je odgovore na neka od navedenih pitanja.

10 upravnika u Kantonu Sarajevo

Prema podacima koje smo dobili od Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS, trenutno na prostoru Kantona Sarajevo djeluje 10 upravnika (koji imaju rješenje za obavljanje poslova).

Pored najvećih i najpoznatijih - Sarajevostana (sa 1566 stambenih jedinica) i Oki upravitelja (sa 1250 jedinica), tu su još: Epismont (240), Fidges upravitelj (114), Hetig (359), Hidromontaža  (94), Jobing (136), Metal-export-upravitelj (158), Stambena zadruga Željezničara (146) i Tip - top (245).

Svi se oni bore za „svoj dio kolača“ na gradskom prostoru... No da li je ovaj broj dovoljan da se kvalitetno obavlja posao upravljanja zgradama? Iz Ministarstva smatraju da nije...

- Iako upravnici koji imaju rješenje obavljaju upravljanje na svim zgradama koje su im na upraviteljstvu, poželjno bi bilo da ima veći broj upravnika zbog same konkurentnosti na tržištu, kao i veće mogućnosti etažnim vlasnicima za izbor upravnika. Firma koja ispunjava uslove propisane Pravilnikom o uvjetima za obavljanje poslova upravnika može se u svakom momentu prijaviti Ministarstvu za izdavanje rješenja za obavljanje poslova upravnika – navode iz Ministarstva.

Imaju li etažni vlasnici pravo da promijene upravnika zgrade?

Naravno da imaju, Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade sve je detaljno propisano. Tu je i neizostavni Obraza ZS-2 koji etažni vlasnici, ukoliko žele promjenu upravnika i/ili predstavnika stanara, moraju ispuniti i predati Ministarstvu na dalje postupanje. 

   
- Nakon što Ministarstvo zaprimi original Zapisnik ZS-1 ili ZS-2, vrši provjeru da li isti sadrži popunjene sve podatke propisane Zakonom i propisani procenat etažnog vlasništva posebnog dijela etažnih vlasnika koji su dali saglasnost na odluke, te daje pismenu obavijest da li je zapisnik sačinjen u skladu sa Zakonom. Ukoliko se radi o promjeni predstavnika etažnih vlasnika i data je pozitivna Obavijest, novoizabrani predstavnik etažnih vlasnika počinje obavljati poslove predstavnika sa prvim danom u sljedećem mjesecu – pojašnjavaju iz Ministarstva za DEPO Portal proceduru mijenjanja predstavika stanara.

Ukoliko se, pak, radi o promjeni upravnika, procedura je nešto drugačija:

- Predstavnik etažnih vlasnika je dužan podnijeti zahtjev za raskid ugovora upravniku sa kojim raskida ugovor i zahtjev za sačinjavanje zapisnika o saldu novčanih sredstava. Nakon isteka otkaznog roka po ugovoru sa upravnikom, predstavnik etažnih vlasnika nakon pribavljene saglasnosti etažnih vlasnika na tekst ugovora potpisuje ugovor sa izabranim upravnikom. Novoizabrani upravnik Ministarstvu dostavlja Zapisnik o preuzimanju zgrade na upravljanje sa prvim danom u mjesecu sa prilogom (ugovor potpisan sa predstavnikom etažnih vlasnika i Zapisnik o saldu novčanih sredstava), te nakon zaprimanja Obavijesti od Ministarstva da je uveden u evidenciju preuzima zgradu na upravljanje – pojašnjavaju iz Ministarstva.

Slučaj stanara na adresi Hamdije Čemerlića 31 i 33

I tu dolazimo do sprovođenja procedure u praksi... Mnogi stanari se žale na komplikovanu proceduru u kojoj se, kako navode, traže "rupe" te je promjenu upravitelja i/ili predstavnika stanara najčešće nemoguća misija zbog određenih nepravilnosti koje se pojavljuju pri ispunjavanju Obrasca ZS-2. 

Među onima koji tako tvrde su i stanari na adresi Hamdije Čemerlića 31 i 33 u Sarajevu, koji za DEPO Portal iznose svoju stranu priče. Oni su u oktobru prošle godine sakupili potpise preko 50% stanara i predali Obrazac ZS-2 za promjenu predstavnika stanara i upravnika. Vrlo brzo, već 2. novembra dobili su pozitivan odgovor od strane Ministarstva, međutim tu počinju i problemi...

- Dobili smo zvaničnu Obavijest kojom je odobreno da se za upravnika zgrade bira Metal-export-upravitelj (umjesto dosadašnjeg Sarajevostana) te da se bira i novi predstavnik stanara, shodno zahtjevu etažnih vlasnika. Time je potvrđena ispravnost podataka koje smo dostavili u zapisniku (Obrazac ZS-2), što je i navedeno u obrazloženju, i novi predstavnik je počeo da radi. I onda, nakon samo mjesec, stiže nam nova Obavijest od Ministarstva u kojoj se sve poništava – pojašnjava za DEPO Portal Senad Husić, jedan od stanara.  
  

U novoj obavijesti (u koju je DEPO Portal imao uvid), prethodna se „oglašava ništavnom“ iz razloga što je, kako se navodi, „ponovnim uvidom u Zapisnik konstatovano da je na Obrascu ZS-2 potpisana osoba koja ipak nije etažni vlasnik“, a nakon što je „prethodni predstavnik stanara dolaskom u prostorije Ministarstva usmeno izrazio prigovor na Zapisnik“. 

Međutim, to nije tačno – tvrde stanari i pojašnjavaju: 

- Jeste potpisan etažni vlasnik... Radi se o stanu koji je u vlasništvu 1/2, međutim oni smatraju da on nije etažni vlasnik jer se nije potpisao i na listi, već samo njegova supruga. No, postavlja se tu još jedno pitanje – zašto Ministarstvo provjerava podatke, kada zakon propisuje da za njihovu vjerodostojnost odgovaraju tri potpisana etažna vlasnika na Obrascu ZS-2?!     

 
Upeavo tako glasi Član 51, stav (3) Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade: Predstavnik etažnih vlasnika sa još dva etažna vlasnika ili tri etažna vlasnika koji vrše prikupljanje potpisa na zapisnik utvrđuju i odgovaraju za vjerodostojnost podataka navedenih u zapisniku o donošenju odluke prikupljanjem potpisa.

No, bilo kako bilo, Ministarstvo je poništilo prethodnu obavijest, stanari su uložili prigovor, Ministarstvo je prigovor odbilo uz obrazloženje da on „nema svoj pravni osnov, obzirom da se isti izjavljuje protiv rješenja ili zaključka kao upravnih akata, a obavijest nema karakter upravnog akta protiv kojeg bi se mogla uložiti žalba“.

- Znači mi sada ne možemo uložiti prigovor na Obavijest, a na prethodnu Obavijest je Ministarstvo prihvatilo prigovor od strane bivšeg predstavnika stanara! Znači, ne vrijede isti aršini za nas i njih – ogorčeno kažu stanari.    

U međuvremenu je prigovor uložio i Sarajevostan, a Ministarstvo donijelo rješenje kojim se sve vraća na prethodno stanje – stari upravnik i stari predstavnik stanara. A kako se navodi u zaključku, donijeto rješenje je „konačno u pravnom postupku i protiv istog žalba nije dopuštena, ali se može pokrenuti upravni spor“.  

Hoće li ići dalje i proces nastaviti sudskim putem ili će na koncu odustati od promjene upravnika i predstavnika stanara, etažni vlasnici na adresi Hamdije Čemerlića br. 31 i 33 još nisu odlučili.  

Ko kontroliše rad upravnika?

Međutim, ima tu još pitanja koja traže odgovore... Da li Ministarstvo nakon zaprimanja Obrasca ZS-2 vrši provjeru zbog čega su etažni vlasnici nezadovoljni radom određenog upravnika i/ili predstavnika stanara te žele njegovu promjenu, kako bi se eventualni problemi u upravljanju evidentirali i uklanjali?

- Zakonom to nije propisano – odgovaraju iz Ministarstva.

Pojašnjavaju također i da ne postoji evidencija čijim radom su stanari/etažni vlasnici najviše nezadovoljni i na koje upravnike se zahtjevi za promjenom najviše odnose (procentualno, u odnosu na broj korisnika).

A kome upravnici odgovaraju za svoj rad te kako se vrši provjera/kontrola njihovog rada? 

- Upravnik za svoj rad odgovara etažnim vlasnicima sa kojima ima potpisan ugovor, a nad kojim nadležnost ima Sud. Upravnik etažnim vlasnicima dostavlja Godišnji plan rada i Godišnji izvještaj o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrade koje etažni vlasnici usvajaju na skupu etažnih vlasnika. Također, Zakonom je propisana obaveza predstavniku etažnih vlasnika da potpisuje radne naloge upravniku i prati njihovo izvršenje, kao i da kontroliše finansijsko stanje sredstava zgrade, redovno i namjensko trošenje sredstava. Zakonom je propisano da Ministarstvo i Kantonalna uprava za inspekcijske poslove vrše nadzor nad primjenom zakona i drugih propisa iz oblasti upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade. Ministarstvo u skladu sa svojim nadležnostima prati da li upravnici ispunjavaju uslove za obavljanje poslova upravnika, da li zgrada ima upravnika i predstavnika etažnih vlasnika u skladu sa zakonom, te po prijavama etažnih vlansika kontroliše ispunjenje propisanih procedura. Inspekcijski nadzor nad subjektima nadzora vrši nadležni inspektor Kantonalne uprave za inspekcijske poslove KS – pojašnjavaju za DEPO Portal iz Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS.

Dakle, dragi stanari, ako se u vašoj zgradi sve gorepobrojano odvija kako je i propisano, imate upravnika za poželjeti...    

(DEPO PORTAL/A.Koš/Foto:Arhiv)